企業の経営において、オフィス賃料は固定費の中でも大きな割合を占める項目です。しかし、現在の賃料が適正なのか、削減の余地があるのかを判断するのは簡単ではありません。立地や設備、広さによって賃料は大きく異なり、同じエリア内でも条件次第で相場は変動します。

そこで今回は、東京のオフィス賃料の相場を紹介しつつ、適切な賃料の判断基準について解説します。また、記事の後半ではオフィス賃料の削減方法についても説明しているので、オフィス環境の最適化を図りたいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

東京のオフィス賃料の相場

ここでは、東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）および23区の全体賃料と、1フロア面積200坪以上の大規模ビルの賃料を紹介します。（2026年6月データ）

出典：三幸エステート「相場データ：東京都」

東京都心5区の平均賃料

東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の募集賃料相場（共益費込）は以下の通りです。

・全体平均：22,962円/坪（前月から311円、1.4％上昇）

・大規模ビル（1フロア200坪以上）平均：33,468円/坪（前月から235円、0.7％上昇

オフィス市場の動向

賃料は7か月連続で上昇しており、都心部では募集床の品薄感が非常に強まっています。予算内で条件に合う移転先が見つからないケースも出てきており、オフィス選びに時間がかかる傾向があります。

加えて、中東情勢の悪化による原油価格の高騰を背景に、入居前の内装工事や原状回復工事にかかるコストも上昇しています。賃料に加え、移転に伴う初期費用全体の増加も、テナント企業の意思決定を難しくする要因の一つです。

東京都23区の平均賃料

東京23区の募集賃料相場（共益費込）は以下の通りです。

・全体平均：21,350円/坪（前月の21,102円から248円、1.2％上昇）

・大規模ビル（1フロア200坪以上）平均：30,095円/坪（前月の29,867円から228円、0.8％上昇）

オフィス市場の動向

都心5区と同様に、23区全体でも賃料は上昇傾向が続いています。また、空室率も前月の1.67％から1.62％へとわずかに低下しており、空室の消化が着実に進んでいる状況です。

賃料水準のさらなる上昇も視野に入れながら、オフィス選定を進めることが重要です。

【POINT】東京でのオフィス移転は早めの判断が必要

最新データが示す通り、東京都心5区の大規模ビル空室率は1.15％、23区全体でも2.06％と、依然として低水準で推移しています。

希望条件に合う物件を見つけるのが難しい状況ですので、オフィス移転を検討している企業にとっては迅速な判断が求められます。

こうした市場環境の中で、オフィス移転のタイミングや物件選定に悩んでいる場合は、専門家のサポートも検討しましょう。経営層の手間を削減しながら、スピーディーかつ確実に進めることが可能です。

また、MACオフィスでは、物件選定の支援やオフィス移転プロジェクトの実行だけでなく、前提となる「オフィス戦略の意思決定」もサポートしております。オフィス移転を含む複数の財務シナリオを提示し、好物件が少ない都心でのオフィス戦略の策定をサポートいたします。

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現状のオフィス賃料が適切かを判断するには？

最適なオフィス戦略を立てるためには、賃料相場の把握だけでなく、現在の賃料が適正かどうかを見極めることも重要です。ここでは、オフィス賃料の判断基準を解説します。

目安は「1人あたり約2坪が確保されているか」

オフィスの広さは、従業員の働きやすさや生産性向上に影響する要素です。狭すぎると窮屈に感じてストレスの原因となり、逆に広すぎると無駄なコストが発生する可能性があります。そのため、適切なスペースを確保することが重要です。

一般的に、1人あたり約2坪が必要なスペースの目安とされており、この基準をもとに、必要な広さを計算できます。

以下は、2坪を目安に計算した場合の例です。

ただし、近年はテレワークの普及や働き方の多様化により、1人あたり3坪程度を確保するケースも増えてきています。あくまで2坪は一つの目安として捉え、実際の適正面積は、業務内容や稼働率、出社率、将来の成長など複数の要素を考慮して決める必要があります。

適正坪数について、詳しくは以下の記事もあわせてご参照ください。

「オフィスの適正坪数を決める5つのポイント！同時に必要な働き方の設計とは？」

オフィス賃料を見直す方法

オフィス賃料を削減できれば、利益率の改善や資金繰りの安定化につながります。企業のフェーズや働き方の変化に応じて賃料削減策を検討してみてください。ここでは、オフィス賃料を削減する方法を4つ紹介します。

賃料の値下げを交渉する

現在のオフィスに不満がなく、移転などの大きな変更を避けたい場合は、賃料の値下げ交渉を検討してみてください。交渉成功のポイントは、値下げを要望する合理的な根拠を準備しておくことです。下記は交渉材料の例です。

【交渉材料1.周辺物件との比較情報を提示する】
同じエリア内で類似条件の物件が安価な場合、そのデータを示すと、交渉を有利に進められる場合があります。

【交渉材料2.契約期間の延長を提案する】
賃貸契約を長期間継続する意思を示すことで、貸主側に安心感を与え、値下げに応じてもらいやすくなります。

オフィス移転をする

「現在のオフィスが広すぎる」「立地条件にこだわりすぎてコストが高くなっている」といった場合は、移転によってコストパフォーマンスの高い物件を選ぶことで経費を圧縮できます。移転先を探す際には、立地や面積、築年数といった条件をしっかりと精査することが重要です。

例えば、駅からのアクセスが良く利便性の高い場所は人気があるものの、少し離れた場所では賃料が大幅に抑えられるケースもあります。また、必要な広さを適切に見直すことで無駄を省き、コスト効率の良い物件を選べます。

築年数についても、新築や築浅物件は割高なケースがほとんどです。設備や耐震基準を確認した上で築年数の古い物件を検討することで、コストを抑えつつ快適なオフィス環境を整えられます。

ただし、移転には賃料以外のコストも発生するため注意が必要です。現在のオフィスを解約する際には、解約料や原状回復費用がかかる場合があり、これらは契約内容によって大きく異なるため事前に確認しましょう。

また、新しいオフィスの内装工事やレイアウト変更にともなう施工費用、引越し代も発生することから、移転によるトータルコストと削減できる賃料を比較して慎重に判断することが大切です。

関連記事：「オフィス移転を検討している方必見｜移転の流れや費用、成功事例まで徹底解説」

オフィスの面積を減らす

契約状況によっては、現在のオフィスの場所を変えずに借りる面積を縮小することで、賃料負担を軽減できる場合があります。特に、使用頻度の低い会議室や誰も使っていない座席など、オフィス内の無駄なスペースを整理し、最適な面積へと賃貸借面積を見直すことで、無駄なコストの削減につながります。

最近ではテレワークを導入する企業も増えており、オフィスの縮小とあわせて一部の業務をリモートワークへ切り替えるのもおすすめです。テレワークを導入すれば、出社が必要な従業員のみが利用するスペースを確保しつつ、オフィス面積を抑えて効率的に運用できます。

ただし、面積縮小に際しては契約条件やレイアウトの変更にともなう工事費などが発生する可能性もあるため、事前にコスト試算をした上で計画的に進めることが重要です。

レンタルオフィスやシェアオフィスを利用する

自社業務の大部分をリモートワークでも行える場合には、現在のオフィスの賃貸契約を解約し、レンタルオフィスやシェアオフィスを活用するのも手です。レンタルオフィスは通常の賃貸オフィスと比較して安価で利用できることが多く、初期費用や維持管理費用を大幅に抑えられます。

また、レンタルオフィスやシェアオフィスでは、人員の増減や業務内容の変更に迅速かつ柔軟に対応できる点も大きなメリットです。企業が急成長したり、事業内容が変わったりする際にも、契約条件を再調整することが容易であり、スムーズな業務運営が可能です。

加えて、レンタルオフィスやシェアオフィスの利用料には光熱費やインターネット料金、清掃費用などが含まれている場合が多いため、オフィスにかかる固定費が削減されるほか、管理の手間も軽減されます。

最適なエリアの選定や移転が難しい場合は「MACオフィス」へご相談を

東京は全体的にオフィスの空室率が低く、希望条件に合う物件を見つけるのが難しい状況が続いています。将来的なオフィス移転を考えている場合は、早めの情報収集および専門家へのサポート依頼が欠かせません。

オフィスの移転に伴うエリア選定や賃料でお悩みの場合は、MACオフィスへご相談ください。賃貸オフィスに特化したコンサルティング「WEOマネジメント」を通じて、現在の状況や中期経営計画、市況感に合わせたオフィス移転を含む複数の財務シナリオを提示するほか、候補物件の選定を行います。

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まとめ

東京のオフィス賃料は、地域ごとの特性やビルの特性、立地条件によって大きく異なります。例えば、駅からのアクセスが良く利便性の高い場所は人気があり、オフィス賃料の相場は高めです。

また、築年数もオフィス賃料を大きく左右する要素です。オフィス賃料を抑えたい場合は、自社の経営ビジョンや予算などを踏まえつつ、移転やシェアオフィス活用などを検討してみてください。

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