企業の経営において、オフィス賃料は固定費の中でも大きな割合を占める項目です。しかし、現在の賃料が適正なのか、削減の余地があるのかを判断するのは簡単ではありません。立地や設備、広さによって賃料は大きく異なり、同じエリア内でも条件次第で相場は変動します。

そこで今回は、東京のオフィス賃料の相場を紹介しつつ、適切な賃料の判断基準について解説します。また、記事の後半ではオフィス賃料の削減方法についても説明しているので、オフィス環境の最適化を図りたいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

東京のオフィス賃料の相場

ここでは、東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）および23区の全体賃料と、1フロア面積200坪以上の大規模ビルの賃料を紹介します。

東京都心5区の平均賃料

東京都心5区の大規模ビル賃料と全体賃料は、以下の通りです。

※円／坪、共益費込みの賃料です。

出典：三幸エステート「相場データ：東京都」

オフィス市場の動向

東京都心5区のオフィス市場は、極めて逼迫した「貸し手市場」が続いています。2025年11月時点の大規模ビル空室率は1.38％と非常に低く、満室稼働ビルの割合は78.0％に達しています。賃料水準も緩やかな上昇傾向が続いているなか、全体平均では前月比0.2％の低下、大規模ビルでは0.6％の上昇となりました。

なお、都心5区全体と、千代田・中央・港の3区を比較しても、空室率や賃料に大きな差は見られません。

東京都23区の平均賃料

東京23区の大規模ビル賃料と全体賃料は、以下の通りです。

※円／坪、共益費込みの賃料です。

出典：三幸エステート「相場データ：東京都」

オフィス市場の動向

2025年11月時点の東京23区大規模ビル空室率は、1.95％です。都心5区から23区へと範囲を広げると空室率が上昇し、賃料は低下する傾向がみられます。

それでも全体としては極めて健全なオフィス市場が維持されており、都心3区・5区ほどではないものの、賃料の上昇と空室率の低下というトレンドが明確に続いています。

【POINT】東京でのオフィス移転は早めの判断が必要

2025年11月時点の東京オフィス市場では、大規模ビルの空室率が都心5区で1.38％、23区全体で1.95％と、非常に低い水準にあります。

空室の少なさから、希望条件に合う物件を見つけるのが難しい状況が続いており、オフィス移転を検討している企業にとっては迅速な判断が求められます。

こうした市場環境の中で、オフィス移転のタイミングや物件選定に悩んでいる場合は、ぜひMACオフィスへご相談ください。物件選定の支援はもちろん、現在のオフィスを活かしたレイアウト変更の選択肢もご提案し、最適な環境づくりをサポートいたします。

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現状のオフィス賃料が適切かを判断するには？

最適なオフィス戦略を立てるためには、賃料相場の把握だけでなく、現在の賃料が適正かどうかを見極めることも重要です。ここでは、オフィス賃料の判断基準を2つ解説します。

判断基準1｜粗利の10～20％に収まるか

適切なオフィス賃料の目安は、粗利の10％～20％以内です。これは、オフィス家賃が事業全体のコストバランスを適切に保ちながら、経営の安定性を維持できる基準とされています。

下記は、粗利（売上総利益）の計算式です。

ここでは例として、月の売上高が1,000万円、売上原価が400万円の場合の計算式を紹介します。

上記から、粗利の10％〜20％は「60万円〜120万円」です。この範囲内で家賃を設定することで、その他の経費（人件費、設備投資、マーケティング費用など）にも十分な資金を確保できます。

判断基準2｜1人あたり約2坪が確保されているか

オフィスの広さは、従業員の働きやすさや生産性向上に影響する要素です。狭すぎると窮屈に感じてストレスの原因となり、逆に広すぎると無駄なコストが発生する可能性があります。そのため、適切なスペースを確保することが重要です。

一般的に、1人あたり約2坪が必要なスペースの目安とされており、この基準をもとに、必要な広さを計算できます。下記は計算例です。

上記の場合、適切な月額のオフィス賃料は約116万円です。このように、必要な広さを基準に賃料を算出し、その額が粗利の10～20％以内に収まっているかを確認することで、オフィス賃料が適切かどうかを判断できます。

オフィス賃料を見直す方法

オフィス賃料を削減できれば、利益率の改善や資金繰りの安定化につながります。企業のフェーズや働き方の変化に応じて賃料削減策を検討してみてください。ここでは、オフィス賃料を削減する方法を4つ紹介します。

賃料の値下げを交渉する

現在のオフィスに不満がなく、移転などの大きな変更を避けたい場合は、賃料の値下げ交渉を検討してみてください。交渉成功のポイントは、値下げを要望する合理的な根拠を準備しておくことです。下記は交渉材料の例です。

【交渉材料1.周辺物件との比較情報を提示する】
同じエリア内で類似条件の物件が安価な場合、そのデータを示すと、交渉を有利に進められる場合があります。

【交渉材料2.契約期間の延長を提案する】
賃貸契約を長期間継続する意思を示すことで、貸主側に安心感を与え、値下げに応じてもらいやすくなります。

オフィス移転をする

「現在のオフィスが広すぎる」「立地条件にこだわりすぎてコストが高くなっている」といった場合は、移転によってコストパフォーマンスの高い物件を選ぶことで経費を圧縮できます。移転先を探す際には、立地や面積、築年数といった条件をしっかりと精査することが重要です。

例えば、駅からのアクセスが良く利便性の高い場所は人気があるものの、少し離れた場所では賃料が大幅に抑えられるケースもあります。また、必要な広さを適切に見直すことで無駄を省き、コスト効率の良い物件を選べます。

築年数についても、新築や築浅物件は割高なケースがほとんどです。設備や耐震基準を確認した上で築年数の古い物件を検討することで、コストを抑えつつ快適なオフィス環境を整えられます。

ただし、移転には賃料以外のコストも発生するため注意が必要です。現在のオフィスを解約する際には、解約料や原状回復費用がかかる場合があり、これらは契約内容によって大きく異なるため事前に確認しましょう。

また、新しいオフィスの内装工事やレイアウト変更にともなう施工費用、引越し代も発生することから、移転によるトータルコストと削減できる賃料を比較して慎重に判断することが大切です。

関連記事：「オフィス移転を検討している方必見｜移転の流れや費用、成功事例まで徹底解説」

オフィスの面積を減らす

契約状況によっては、現在のオフィスの場所を変えずに借りる面積を縮小することで、賃料負担を軽減できる場合があります。特に、使用頻度の低い会議室や誰も使っていない座席など、オフィス内の無駄なスペースを整理し、最適な面積へと賃貸借面積を見直すことで、無駄なコストの削減につながります。

最近ではテレワークを導入する企業も増えており、オフィスの縮小とあわせて一部の業務をリモートワークへ切り替えるのもおすすめです。テレワークを導入すれば、出社が必要な従業員のみが利用するスペースを確保しつつ、オフィス面積を抑えて効率的に運用できます。

ただし、面積縮小に際しては契約条件やレイアウトの変更にともなう工事費などが発生する可能性もあるため、事前にコスト試算をした上で計画的に進めることが重要です。

レンタルオフィスやシェアオフィスを利用する

自社業務の大部分をリモートワークでも行える場合には、現在のオフィスの賃貸契約を解約し、レンタルオフィスやシェアオフィスを活用するのも手です。レンタルオフィスは通常の賃貸オフィスと比較して安価で利用できることが多く、初期費用や維持管理費用を大幅に抑えられます。

また、レンタルオフィスやシェアオフィスでは、人員の増減や業務内容の変更に迅速かつ柔軟に対応できる点も大きなメリットです。企業が急成長したり、事業内容が変わったりする際にも、契約条件を再調整することが容易であり、スムーズな業務運営が可能です。

加えて、レンタルオフィスやシェアオフィスの利用料には光熱費やインターネット料金、清掃費用などが含まれている場合が多いため、オフィスにかかる固定費が削減されるほか、管理の手間も軽減されます。

最適なエリアの選定や移転が難しい場合は「MACオフィス」へご相談を

東京は全体的にオフィスの空室率が低く、希望条件に合う物件を見つけるのが難しい状況が続いています。

最適なエリアの選定や移転が難しい場合には、MACオフィスへご相談ください。企業にとって最適なオフィス環境を構築するためのコンサルティング技法、「WEOマネジメント」を提供しております。

最適なエリアの選定はもちろん、移転が難しい場合でも、レイアウト変更や現状分析を通じて最適なオフィス環境を提案します。

▼オフィス戦略の具体例

・企業イメージを踏まえた「立地戦略」の策定

・企業規模や人事採用戦略を考慮した「適正面積」の算出

・ハイブリッドワークなどの働き方に適した「移転」や「レイアウト変更」の提案

・コストシミュレーションの実施

初期検討から引き渡しまで、一貫したサポートを提供している点も特徴です。

移転を検討している方はもちろん、「今のオフィスをより快適に使いたい」という方も、まずはお気軽にご相談ください。

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まとめ

東京のオフィス賃料は、地域ごとの特性やビルの特性、立地条件によって大きく異なります。例えば、駅からのアクセスが良く利便性の高い場所は人気があり、オフィス賃料の相場は高めです。

また、築年数もオフィス賃料を大きく左右する要素です。オフィス賃料を抑えたい場合は、自社の経営ビジョンや予算などを踏まえつつ、移転やシェアオフィス活用などを検討してみてください。