オフィスや店舗の開設を検討する際、多くの経営者が直面するのが「想定外の工事費用」という課題です。特に、初めてテナント契約を結ぶ場合、A工事・B工事・C工事という工事区分の存在を知らず、契約後に高額な請求に驚くケースが少なくありません。

今回は、A工事・B工事・C工事の基本的な違いから、特に注意が必要なB工事のコスト削減ポイントまで、経営者が押さえておくべき実務的な知識を解説します。

工事区分（A工事・B工事・C工事）とは?

工事区分とは「誰が工事を発注するのか」「誰が工事費用を負担するのか」「誰が工事業者を指定するのか」という3つの観点から分類される仕組みであり、A工事・B工事・C工事の3種類に大別されます。

まずは、各工事区分の特徴と実務上の留意点について解説します。

【工事区分の全体像】

なお、建物自体が持つ機能・設備やオーナーの考え方により、工事区分の設定は物件ごとに異なる点にご留意ください。

A工事とは

A工事とは、建物を構造的に支える骨組み（躯体）にあたる部分や共用部分に関わる工事を指します。

具体的には、基礎、柱、土台、屋根といった建物の根幹をなす構造部分のほか、エントランス、エレベーター、共用トイレなど、不特定多数の利用者が使用する共用施設が対象です。

A工事はオーナーが費用を負担し発注するため、テナント側が直接関与する余地はありません。建物全体の安全性や資産価値に直結する工事であることから、オーナーが主体的に管理する決まりになっています。

【重要】B工事とは

B工事とは、主に専有区画内に設置されている設備のうち、建物全体への影響や安全性の観点から、オーナー指定で管理・施工されることが多い工事区分を指します。

分電盤、給排水管、防災設備など建物の基幹インフラに関わる工事がB工事として扱われるケースが一般的です。

工事業者はオーナーが指定し、費用はテナント側が負担するという運用が多いため、B工事の範囲や見積内容を契約前に十分確認することが重要です。

C工事とは

C工事とは、専用区画内で建物に影響が出ない箇所の工事を指し、テナント側の裁量が最も大きい区分です。

内装工事、電話工事、インターネットの配線工事など、テナント独自の事業運営に必要な設備が対象となります。C工事はテナント側で工事会社を指定し、発注を行えるため、テナント側が工事費を適正化していく動きを積極的に行うことのできる区分です。

押さえておきたいB工事の注意点

契約段階での確認不足は、想定外のコスト増加や事業計画の遅延につながるリスクを孕んでいます。以下、B工事における主要な注意点について解説します。

値段が上がりやすく、トラブルにつながりやすい

B工事における最大の注意点は、価格の適正性が担保されにくい構造にあることです。

B工事はオーナーが工事会社を指定するものの、費用負担はテナント側となります。業者側からすると、相見積もりは取られず、価格競争も起きないため、市場価格よりも高額な見積もりが提示されるケースが少なくありません。

よって、値段が上がりやすく、費用面でのトラブルにつながりやすい傾向にあります。契約書においてB工事の範囲と費用算定基準を明確に定め、可能であれば工事内容ごとの単価上限や見積もりの透明性を求める条項を盛り込むことが重要です。

入居時と退去時の2回は発生する

B工事は入居時だけでなく、退去時にも発生することを認識しておく必要があります。

具体的には、入居時の内装工事におけるB工事と、退去時の原状回復におけるB工事の2回が発生します。

なお、物件によってはB工事区分がないというケースも存在するため、物件選定の段階で工事区分の詳細を確認し、コスト全体を見据えた意思決定を行うことが求められます。

B工事を減額するためのポイント

ここでは、B工事を減額するための具体的なポイントについて解説します。

ポイント1｜適切なスケジューリング

B工事のコスト削減において、十分な時間的余裕を確保することが第一の要件となります。

テナント側が見積もり内容を確認・精査する期間や、複数回にわたる協議を実施する期間が設定されていることが理想的です。

入居希望日から逆算し、少なくとも3か月から6か月程度の準備期間を確保することで、見積もり精査、専門家への相談、オーナーとの協議といった各プロセスを丁寧に進めることが可能となります。

ポイント2｜工事区分と工事内容の精査・検討

B工事のコスト削減において最も効果的な手法は、工事区分そのものの見直しを検討することです。

図面や契約書、見積書、工事区分表を精査することで、建物全体に影響が出ない箇所を特定できれば、B工事区分だったものをC工事に変更できる可能性が生まれます。

区分変更が実現すると、テナント側で業者選定ができるようになり、工事費の削減や工程の柔軟化につながることがあります。

工事区分の見直しは専門的な知識を要し、ビル側との協議も必要になるため、オフィス戦略のプロフェッショナルの支援を受けることで円滑に進めやすくなります。

こうした支援の一例として、MACオフィスでは、図面や工事区分の精査を含む、オフィス移転・開設に関するあらゆる課題をトータルでサポートしています。

B工事のコスト適正化は、工事費用の10～30％削減を見込めるケースも少なくありません。「B工事の見積もりが高すぎる」「工事区分を見直せないか知りたい」といったお悩みがあれば、MACオフィスにご相談ください。豊富な実績とノウハウで、貴社のオフィスづくりを成功へと導きます。

ポイント3｜B工事区分も意識した基本設計

設計段階でB工事対象箇所を最小化する工夫を施すことで、後工程でのコスト増加を未然に防ぐことが可能となります。

例えば、給排水設備や電気設備の配置を既存インフラに近接させる、防災設備への影響を最小限にするレイアウトを採用するといった設計上の配慮により、B工事の範囲を縮小できる可能性があります。

まとめ

オフィスや店舗の工事区分は、A工事・B工事・C工事の3種類に分類され、それぞれ発注者、費用負担者、工事業者の指定権限が異なります。特にB工事は、テナント側が費用を負担しながらもオーナー側が業者を指定するという特殊な構造を持っています。そのため価格が高騰しやすく、入居時と退去時の2回発生するという点で、経営者として慎重な対応が求められます。

B工事のコスト削減を実現するためには、適切なスケジューリングによる交渉期間の確保、工事区分と工事内容の精査による区分変更の可能性の追求、そして基本設計段階からB工事への影響を意識した計画立案が重要なポイントです。

契約条件の最適化に関してお悩みの際は、豊富な実績を持つMACオフィスにご相談ください。図面精査から工事区分の見直し、基本設計段階でのコスト最適化まで、オフィス戦略のプロフェッショナルとして、貴社を支援いたします。