オフィスを退去する際、気になるのが「敷金が、いつ、いくら戻ってくるか」ではないでしょうか。敷金の返還タイミングや返還額の仕組みを正確に理解することは、移転コストの全体像を把握するためにも重要です。

今回は、オフィスの敷金返還に関する基本的な知識から、返還額を増やすためのポイントまで詳しく解説します。

オフィスの敷金の一般的な相場

オフィスの敷金は一般の住宅と比較して預け金額が大きく、財務計画にも大きな影響を及ぼします。まずは、地域・物件ごとの相場と、保証金・償却の取り扱いについて確認しておきましょう。

地域・物件別の相場目安

オフィスの敷金相場は、一般的に賃料の6〜12か月分が目安とされています。ただし、地域や物件の「グレード」によって幅があるため、事前に確認しておくことが重要です。

大都市圏（東京・大阪）では賃料の10〜12か月分、地方都市では3〜6か月分が相場となっています。住居用よりも相場が高い理由には、事業用賃料の高さや入退去時の内装工事費、商業利用による設備への負荷の高さ、企業経営リスクを考慮した貸主の設定など、複数の要因があげられます。

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保証金・償却の取り扱いも確認

物件によっては、「敷金」ではなく「保証金」として預けるケースがあります。保証金は賃料の10〜20か月分に設定されることもあるため、契約前に必ず条件を書面で確認することをおすすめします。

また、物件によっては「償却」と呼ばれる返還されない部分（賃料の1〜3か月分相当）が含まれる場合があります。敷金本体は原則として非課税取引ですが、償却部分は消費税の課税対象となります。大型ビルを中心に償却費不要の物件も増えていますが、中小ビルではまだ多い印象です。

ただし、契約書の特約事項に償却費の記載がない場合は、無効となる可能性があります。保証金・敷金・償却の条件を契約前に書面で確認しておくことで、思わぬコスト発生を防ぐことができます。

オフィスの敷金が返還されるタイミング

退去後、敷金はすぐに返還されるわけではありません。返還までの流れを理解しておくことで、財務計画をよりスムーズに立てられます。

返還までの一般的な流れ

敷金の返還は、一般的に退去後2〜6か月が目安とされています。標準的な流れとしては、退去日に明渡し立会いを行い、退去後1〜2か月で原状回復工事が実施されます。工事完了後に費用が確定・精算され、精算後1〜3か月で返還振込が行われます。

重要なのは、敷金の返還は「退去時」ではなく「原状回復工事の精算完了後」に行われるという点です。原状回復工事の範囲や費用が確定するまでの期間が長引くほど、返還時期も遅くなります。退去スケジュールを立てる際には、余裕をもって試算することが大切です。

返還までの「二重預け」に注意

オフィス移転では、新オフィスの敷金を預ける時期（移転1〜2か月前）と、旧オフィスの敷金が返還される時期（退去後3〜6か月）の間に大きなズレが生じます。この期間は新旧両方の敷金が拘束された状態となるため、一時的に多額の資金が固定されることになります。

財務計画を立てる際には、この「二重預け」の状態を想定し、十分な余裕をもった資金繰り計画を作成することが不可欠です。移転コストの全体像を把握するためにも、敷金返還のタイミングは早めに確認しておきましょう。

オフィスの敷金の返還額はどう見積もる？

敷金の返還額は、預けた金額からさまざまな費用が差し引かれた残額となります。財務計画の精度を高めるためには、差し引かれる費用の内訳を正確に把握することが重要です。

基本の計算式

敷金の返還額は、次の計算式で求めることができます。

返還額 ＝ 預けた敷金総額 − 償却費 − 原状回復費 − その他差引額（未払い賃料・クリーニング費等）

例えば、100坪・月額賃料200万円・敷金12か月分（2,400万円）の場合、原状回復費1,000万円（10万円/坪×100坪）と償却費400万円（賃料2か月分）を差し引くと、返還額は1,000万円となります。

差し引かれる可能性がある費用

敷金から差し引かれる主な費用には、以下があげられます。

①原状回復工事費（最も金額が大きい）

標準的な原状回復工事は10〜15万円/坪、スケルトン戻しは12万〜20万円/坪が目安となります。ただし、居抜きの場合はオーナーの承諾があれば原状回復義務が免除または軽減される可能性があります。

②敷引き・償却

前述の通り、敷引き・償却として賃料の1〜3か月分、または保証金の10〜20％程度が差し引かれる（返還されない）ケースがあります。「非返還型（礼金扱い）」と「原状回復費充当型」の2パターンがあるため、契約書で事前に確認しておくことをおすすめします。

③未払い賃料・共益費の精算分

なお、改正民法の規定により、一般の住宅では通常損耗（経年劣化・日焼けなど）は借主負担とならないのが原則です。しかし、事業用賃貸では契約書の特約が優先されるケースが多いため、契約内容を専門家に確認することをおすすめします。

オフィスの敷金の返還額を増やすポイントは「原状回復費」

敷金返還額を左右する最大の要因は「原状回復費」です。この費用の範囲と妥当性を正しく把握することが、手元に戻る金額の適正化につながります。

敷金の返還額を増やす（原状回復費を削減する）ために押さえておくべきポイントは主に以下の2つです。

・原状回復義務の履行状況の確認

・貸主の請求根拠の妥当性の検証

これらを踏まえた上で、請求内容が適切かどうかを見極めることが重要です。

また、退去時に「居抜き」を活用することで、原状回復工事の一部を次のテナントに引き継いでもらい、費用を抑えられる可能性があります。居抜き退去の活用については、関連記事もあわせてご覧ください。

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敷金の返還額の把握は大切ですが、「そもそもどんなオフィスに、いつ移転するか」によって、トータルのコストは大きく変わります。サテライトオフィスの活用やレイアウト変更で、現状の手狭感などの課題を解決できる場合もあります。増員や事業の拡大を見据えると、適切なオフィス戦略の判断はなおさら悩ましいのではないでしょうか。

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まとめ

オフィスの敷金返還は、退去後の原状回復工事の精算完了後に行われるため、退去から2〜6か月程度の期間を要します。返還額は預けた敷金から原状回復費用や償却などが差し引かれるため、事前に相場や計算式を把握し、財務計画に反映させることが大切です。

敷金の返還額を増やすには、原状回復費の交渉余地を正しく理解することが重要です。移転コストの全体像を把握し、適正な条件でオフィス移転を進めていきましょう。