近年、入居率を向上させるために、フリーレント期間を設ける賃貸オフィスが増えています。フリーレントを活用することで、企業はオフィスの新設・移転にかかるコストを抑えられます。今回は、賃貸オフィスのフリーレント期間の目安や、フリーレントを交渉する際のコツを解説します。

賃貸オフィスにおけるフリーレントとは

賃貸オフィスのフリーレントとは、オフィスを借りる際に初期の数か月間、賃料を免除する制度です。テナント入居時の負担を軽減することにより、空室率を改善するための手法として用いられています。

フリーレントでは賃料設定は変わらないため、不動産価値が下がることはありません。将来の売却や融資などに影響することがないこともオーナーにとっての魅力です。

また、賃料を下げていることが発覚するとほかのテナントから減額交渉されるおそれがありますが、フリーレントならその問題も避けられます。

なお、賃料の一定部分を免除する仕組みにはレントホリデーもあります。フリーレントは初期の数か月分をまとめて免除されますが、レントホリデーは年ごとに分割して免除されるという点が異なります。

オフィスのフリーレントのメリット

オフィスのフリーレントは、企業にとっても多くのメリットがあります。

最大のメリットはコスト面です。フリーレントによって数か月間の賃料が免除されることによって、初期費用が軽減できます。移転に伴う二重賃料も回避可能です。

賃料が発生しない期間が発生することで、キャッシュフローの改善効果も得られます。

また、数か月間の賃料コストが抑えられることで、手の届きにくかった価格帯のオフィスが選択肢に入るようになります。契約のハードルが下がることで、オフィス選択の幅も広がります。資金が限られるベンチャーやスタートアップにもおすすめです。

ただし、候補物件をピックアップする際にフリーレントを条件とすると、選択肢は限られるため、注意しましょう。

オフィス賃料については、以下の記事で解説しています。
「オフィス賃料の相場は？適切な賃料の判断基準や見直し方も解説」

フリーレント期間の目安

フリーレントの期間は物件の広さや契約条件、空室状況によって異なります。一般的な期間は、1～3か月程度です。

比較的規模の大きな物件や、空室が多い物件では3～6か月、大規模オフィスや、空室率の高い地域・物件では6か月以上のフリーレント期間が設定されることもあります。

フリーレント期間の決定には、解約予告期間や引越し期間が考慮されることが一般的です。そのため、契約時には条件を交渉する余地があります。

フリーレント期間を有効に使うには

フリーレント期間は、オフィスの運営準備のために有効活用できます。

時間をかけてオフィススペースを自社のブランドイメージに合わせてカスタマイズすることができるほか、必要なオフィス家具や技術機器の購入などの準備にあてられます。

特にスタートアップ企業にとっては、理想的なオフィス環境を実現するための戦略的ツールとなるでしょう。

内装計画

フリーレント期間を利用すれば、移転中の二重賃料コストを気にせずに済むため、ゆとりを持って内装工事や引越しを行え、業務の中断を最小限に抑えられます。

従業員の働きやすさを実現するオフィスレイアウトやデザインに時間をかけ、生産性向上を目指しましょう。

財務計画

フリーレント期間により、オフィス設立・移転に伴う初期投資の負担を軽減できるため、ほかの事業活動や一時的な費用に資金を回せる余裕が生まれます。

フリーレントで確保できた資金を有効に活用しながら、長期的に健全性を確保できる財務計画を立てましょう。

フリーレントを交渉しやすい物件

フリーレントは人気物件に設定されることは少なく、何らかの制約がある物件で設定される傾向があります。逆にいえば、制約のある物件であれば、フリーレントを交渉する余地があるということです。

フリーレントを活用したオフィス設立・移転を考えているなら、交渉しやすい物件を選ぶと良いでしょう。

駅から遠い

通勤や来客を考慮すると、オフィスは駅から近い物件が好まれます。

最寄り駅からの距離があるオフィス物件は、空室率が高めです。早期の入居をうながすために入居条件を緩和するオーナーが多いため、フリーレント交渉のハードルは少し下がるでしょう。

築年数が古い

築年数が古いオフィス物件は、設備の老朽化が進んでいます。旧耐震基準が適用されている物件もあり、敬遠されることが多いため、フリーレント交渉がしやすいでしょう。

空室期間が長い

空室期間が長期間続いている物件もフリーレントを交渉しやすいでしょう。

賃料が入らない期間を少しでも短くできるなら、ということでフリーレント設定に踏み切るオーナーもいます。

ただし、空室期間が長いことには何らかの理由があります。移転は頻繁にできるわけではないため、フリーレントと見合う理由であるかをよく検討してみることが大切です。

フリーレントや期間延長を交渉するコツ

フリーレントを活用したいなら、交渉に有利な物件を見つけることがポイントですが、物件だけでなく交渉しやすいタイミングを利用したり、条件を提示したりする方法もあります。
ここからは、フリーレントの設定や、期間延長を交渉するコツを紹介します。

賃料交渉については、以下の記事で解説しています。
「テナント物件の家賃交渉で値下げできる相場は？成功しやすいタイミングとは」

契約前に交渉する

オフィスのフリーレント交渉は、内覧後、契約前に行うのが基本です。

早い段階で契約の意思を見せておき、直前に交渉を始めれば話がスムーズに進み、契約成立の可能性が高まります。募集時にフリーレントが設定されていない物件でも、交渉に成功できるケースもあります。

競合物件の情報を把握する

同じエリアや規模の物件の賃料相場や、需要と供給のバランスを把握しておくことも重要です。供給過多になっているエリアは入居がなかなか決まりにくいことが多いため、フリーレントの付加や期間の延長ができる可能性が高いでしょう。

適正なフリーレント期間を提案することで、交渉に成功できる確率を上げられます。

交渉のタイミングを図る

不動産需要の閑散期を狙うのも有効な方法です。

新年度が始まった後の5月中旬～8月は、オフィス移転を控える企業が多く、契約が決まりにくくなります。少しでも入居率を上げたいと考えるオーナーが多いため、フリーレントを検討しやすくなる時期です。より良いフリーレント条件を引き出せる可能性が高まります。

条件の提案をする

契約期間の延長や敷金の増額など、契約条件の変更も提案することでフリーレントの承諾を得やすくなることがあります。交渉の際には、ほかの条件も対象とすると良いでしょう。

オーナーにとってフリーレント期間の収益は得られないものの、長期的には早期の賃料収入や空室リスク軽減など多くのメリットがあります。そのため、絶対にフリーレントを回避したいというわけではありません。

フリーレント期間、契約期間、解約条件など、具体的な条件を提示することで、前向きに検討してもらえるようになるでしょう。

オフィス移転に伴って必要な準備は、以下の記事で解説しています。
「オフィス移転のチェックリスト！12か月前から移転後まで必要な準備を網羅」

オフィス戦略におけるコストダウンを図るなら

コストを抑えたオフィス新設・移転をお考えならMACオフィスにお任せください。MACオフィス「WEOマネジメント」では、移転に伴う初期フリーレントの獲得や、賃料コストダウンへのアドバイスなどのコンサルティングを、完全成功報酬型で提供中です。経営課題に対処しつつ、コストを抑えたオフィス新設・移転を実現したい方は、以下からサービスの詳細や事例集をご確認ください。

＞＞MACオフィス「WEOマネジメント」サービスページはこちら

＞＞「オフィスコンサルティングの事例集」の資料ダウンロードはこちら

＞＞MACオフィスのオフィス診断はこちら

まとめ

賃貸オフィスのフリーレントの期間は1～3か月が一般的ですが、オフィス規模や立地、そのほかの条件によって6か月以上が設定されるケースもあります。新設・移転のコストを抑えられることでさまざまなメリットが生まれるため、積極的に活用していきましょう。物件によってはより有利な条件を引き出せる可能性もあるため、契約タイミングや交渉も大切です。