近年、入居率を向上させるために、フリーレント期間を設ける賃貸オフィスが増えています。フリーレントを活用することで、企業はオフィスの新設・移転にかかるコストを抑えられます。今回は、賃貸オフィスのフリーレント期間の目安や、フリーレントを交渉する際のコツを解説します。

賃貸オフィスにおけるフリーレントとは

賃貸オフィスのフリーレントとは、オフィスを借りる際に初期の数か月間、賃料を免除する制度です。テナント入居時の負担を軽減することにより、空室率を改善するための手法として用いられています。

フリーレントでは賃料設定を変えないため、不動産価値が下がることはありません。将来の売却や融資などに影響することがないこともオーナーにとっての魅力です。

また、賃料を下げていることが発覚するとほかのテナントから減額交渉されるおそれがありますが、フリーレントならその問題も避けられます。

なお、賃料の一定部分を免除する仕組みにはレントホリデーもあります。フリーレントは初期の数か月分がまとめて免除されますが、レントホリデーは年ごとに分割して免除されるという点が異なります。

フリーレント期間の目安は1～3か月！

フリーレントの期間は物件の広さや契約条件、空室状況によって異なります。一般的な期間は、1～3か月程度です。

中規模オフィスや、空室が発生する物件では3～6か月、大規模オフィスや、空室率の高い地域・物件では6か月以上のフリーレント期間が設定されることもあります。

フリーレント期間の決定には、解約予告期間や引越し期間が考慮されることが一般的です。そのため、契約時には条件を交渉する余地があります。

フリーレントのメリット

賃貸オフィスにおけるフリーレントのメリットについて紹介します。

初期費用・移転コストの削減

フリーレントを活用すれば、契約開始直後の賃料支払いを回避できるため、移転コストの一部を削減できます。

オフィス移転コストは昨今、工事費の上昇や市場の影響を受けて高騰が続いています。この出費が重なる時期に、一定の賃料負担がゼロになることは、企業の資金繰りにとって大きなメリットとなります。

なお、共益費などは免除対象外となるため、フリーレント期間中も支払いが発生する点に注意が必要です。

二重賃料の回避

オフィス移転の際は、新しいオフィスで内装工事を行っている期間にも賃料が発生するため、旧オフィスと新オフィスの賃料を同時に支払う「二重賃料」が生じてしまいます。

フリーレント物件であれば、この工事期間中の賃料負担を軽減できるため、二重に賃料を支払うことなく移転が可能です。工事期間をフリーレント期間内に収めることで、初期段階のコストをさらに圧縮できるでしょう。

関連記事：「【2026年6月】東京のオフィス賃料の相場は？適正価格かを判断するには」

フリーレント期間中の会計処理方法

フリーレント期間の会計処理は、一般的に契約期間全体にわたって賃料を均等に按分します。そのため、実際には賃料を支払っていないフリーレント期間についても、契約全体の月平均賃料として費用が計上されます。

ただし、会計処理の具体的な方法や税務上の取り扱いは企業の状況や契約内容によって異なります。正確な方法については、税理士や会計士などの専門家へ相談しましょう。

フリーレント期間を有効に使うには？

フリーレント期間は、オフィス移転の準備を効率的に進めるための貴重な時間でもあります。ここでは、フリーレント期間を有効に使うためのポイントを見ていきましょう。

内装計画・工事や什器の搬入を進める

フリーレント期間中に内装工事やネットワーク構築、什器の搬入などを進めることで、業務の中断を最小限に抑えられます。

オフィスレイアウトやデザインなどの内装計画にも時間をかけ、生産性向上を目指しましょう。

なお、賃料の支払いが発生する「賃料起算日」は契約によって異なるため、内装工事の着手日や什器・備品の搬入日がフリーレント期間内に収まるよう調整することが大切です。

財務計画を立てる

フリーレント期間により、ほかの事業活動や一時的な費用に資金を回せる余裕が生まれます。この資金を有効に活用しながら、長期的に健全性を確保できる財務計画を進めましょう。

フリーレントを交渉しやすい物件

フリーレントは人気物件に設定されることは少なく、何らかの制約がある物件で設定される傾向があります。逆にいえば、制約のある物件であれば、フリーレントを交渉する余地があるということです。

フリーレントを活用したオフィス移転を考えているなら、交渉しやすい物件を選ぶと良いでしょう。

駅から遠い

最寄り駅からの距離がある物件は、空室率が高めです。早期の入居をうながすために入居条件を緩和するオーナーが多いため、フリーレント交渉のハードルも少し下がるでしょう。

築年数が古い

築年数が古い物件は、設備の老朽化が進んでいます。旧耐震基準が適用されている場合もあり、敬遠されることが多いため、フリーレント交渉がしやすい物件が多くあります。

空室期間が長い

空室期間が続いている物件もフリーレントを交渉しやすいでしょう。

賃料が入らない期間を少しでも短くできるなら、ということでフリーレント設定に踏み切るオーナーもいます。

ただし、空室期間が長いことには何らかの理由があります。移転は頻繁にできるわけではないため、フリーレントが可能な理由も含めてよく検討してみることが大切です。

フリーレントや期間延長を交渉するコツ

フリーレントを活用したいなら、物件探しのほか、交渉しやすいタイミングを利用したり、条件を提示したりする方法も押さえておきましょう。

ここからは、フリーレントの設定や、期間延長を交渉するコツを紹介します。

関連記事：「テナント物件の家賃交渉で値下げできる相場は？代案や事例も紹介」

契約前に交渉する

オフィスのフリーレント交渉は、内覧後、契約前に行うのが基本です。

早い段階で契約の意思を見せておき、直前に交渉を始めれば話がスムーズに進み、契約成立の可能性が高まります。募集時にフリーレントが設定されていない物件でも、交渉に成功できるケースもあります。

競合物件の情報を把握する

同じエリアや規模の物件の賃料相場や、需要と供給のバランスを把握しておくことも重要です。供給過多になっているエリアは入居がなかなか決まりにくいことが多いため、フリーレントの付加や期間の延長ができる可能性が高いでしょう。

適正なフリーレント期間を提案することで、交渉に成功できる確率を上げられます。

交渉のタイミングを図る

不動産需要の閑散期を狙うのも有効な方法です。

新年度が始まった後の5月中旬～8月は、オフィス移転を控える企業が多く、契約が決まりにくくなります。少しでも入居率を上げたいと考えるオーナーが多いため、フリーレントを検討しやすくなる時期です。

条件の提案をする

契約期間の延長や敷金の増額など、契約条件の変更も提案することでフリーレントの承諾を得やすくなることがあります。交渉の際には、ほかの条件も対象とすると良いでしょう。

オーナーにとってフリーレント期間の収益は得られないものの、長期的には早期の賃料収入や空室リスク軽減など多くのメリットがあります。そのため、絶対にフリーレントを回避したいというわけではありません。

フリーレント期間、契約期間、解約条件など、具体的な条件を提示することで、前向きに検討してもらえるようになるでしょう。

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まとめ

賃貸オフィスのフリーレントの期間は1～3か月が一般的ですが、オフィス規模や立地、そのほかの条件によって6か月以上が設定されるケースもあります。物件によってはより有利な条件を引き出せる可能性もあるため、契約タイミングや交渉も大切です。移転のコストを抑えられることでさまざまなメリットが生まれるため、積極的に活用していきましょう。