オフィスの立ち退きを通告されても、すぐに退去へ応じる必要があるとは限りません。契約形態や正当事由の有無、立ち退き料の妥当性を見極めずに進めると、不利な条件で移転を迫られるおそれがあります。一方で、適切に対応すれば、移転をコスト最適化や働き方の見直しにつなげることも可能です。

今回は、オフィスの立ち退き要請のリスクを踏まえたオフィス戦略について解説します。

オフィスの立ち退きとは

オフィスの立ち退きとは、オーナー（賃貸人）による契約更新の拒絶や解約の申し入れによって、物件からの退去を求められることです。主に、建物の再開発や建て替えを理由に求められることが多いものの、賃借人に契約違反がない場合、立ち退きには正当事由が必要です。

なお、定期借家契約の場合は取扱いが異なります。詳細は後述します。ここでは、オフィスの立ち退きに関する法律上の取り決めについて詳しくみていきましょう。

正当事由がなければ立ち退きは認められない

賃貸借契約における立ち退きの要求には、法的な制約があります。借地借家法においては、賃貸人（大家）が賃借人に立ち退きを求めるには、正当事由が必要であると定められています。

これは、賃貸人の都合で立ち退きを要求することを防ぎ、賃借人の権利を保護するための仕組みです。

正当事由がなければ、立ち退きの要求は法的に無効となり、賃借人は退去する必要はありません。

定期借家契約の場合、正当事由は不要

定期借家契約の場合、通常の賃貸借契約とは異なり、契約の更新がありません。そのため、前述の「正当事由」に関係なく、契約期間が満了すれば、原則として立ち退き料の支払いを受けることなく物件を明け渡さなければなりません。

また、賃貸人は契約期間が満了する1年前から6か月前までの通知期間内に、賃借人に対して「期間の満了により契約が終了する」旨を書面で通知する必要があります。定期借家契約でオフィスを賃借している場合は、立ち退き交渉の余地が通常の契約より限られるため、契約種別を必ず確認しておきましょう。

オフィスの立ち退きが認められるケース

オフィスの立ち退きが認められる主要な条件は以下の通りです。

条件1｜賃貸人（オーナー）側の事情

賃貸人側に立ち退きにおける正当な理由がある場合、立ち退きが認められる可能性があります。代表的な事例は以下の通りです。

・オーナーやその家族が、賃貸物件を自らの住居やテナントとして使用したい場合
・現在の建物を取り壊し、建て替えを行いたい場合
・再開発を目的としている場合

条件2｜賃借人（経営者など）側の事情

賃借人に退去を受け入れる合理性が乏しい事情が認められる場合、正当事由の成立は困難になります。とりわけ、当該物件が居住や事業継続に不可欠であると評価される場合には、その必要性が重視されます。例えば、地元に根ざした商売をしている場合などです。

条件3｜これまでの経緯と経過期間

賃貸借契約における経緯や契約更新の有無、賃料の支払い状況などもオフィスの立ち退きが認められるかどうかに影響を与えます。家賃を滞納している場合など、契約上賃貸人にとって有利な事情がある場合、立ち退きが認められる可能性が高くなります。

条件4｜借地借家の利用状況

借地借家法に違反している利用方法や、物件が本来の用途に沿って使用されていないことが、立ち退きの正当事由として認められることがあります。

また、賃借人がその物件を利用する必要性が認められないことも、立ち退きが認められる可能性が高くなる条件です。

条件5｜代替物件や立ち退き料の提供

立ち退きに際して、賃貸人が賃借人に代替物件を提供したり、立ち退き料を支払ったりすることによって、賃借人の不利益を緩和するケースがあります。このような措置が取られる場合、正当事由が認められることが一般的です。

オフィスの立ち退き通知を受けた際の初動対応

立ち退き問題では「初動対応」が重要です。適切な初動対応を行うことで、より有利な条件で解決を目指すことが可能です。以下は、立ち退き通知を受けた際に取りたい初動対応です。

立ち退き通知書の内容確認

立ち退き通知書が届いた際は、立ち退きを求められる理由、希望される退去日、提示されている補償内容などを確認しましょう。

通知を受け取った直後に同意するのではなく、一度立ち退きを拒否するか、時間を置いて検討する姿勢を示すことが大切です。一度合意してしまうと、後から撤回するのは困難になるため、慎重な対応が必要です。

専門家への相談

ファシリティマネジメント会社や弁護士など、立ち退き問題に詳しい専門家に相談することが重要です。専門家の助言を受けることで、自身の法的な立場や交渉の進め方、立ち退き料の妥当性について理解が深まります。

弁護士と連携することで、交渉が円滑に進むほか、立ち退き料の増額を期待できる場合もあります。

立ち退き料の交渉準備

立ち退き料は、移転費用や新オフィスの設置費用、営業への影響などによる不利益を補填するためのものです。交渉に臨む前に、専門家と相談しながら自社にとって必要な補償額や条件を明確にしましょう。

また、交渉の過程や合意内容は証拠として活用できるため、書面やボイスレコーダーなどで記録を残す必要があります。

オフィスの立ち退き料の相場と内訳

オフィスは一般的に店舗に比べて顧客喪失のリスクが低い傾向にあるため、立ち退き料が比較的低く設定されることが多くあります。ただし、立地特有の顧客を持つオフィスなどは例外となります。目安としては、オフィス賃料の1～3年分程度です。

立ち退き料を算定する際には、一般的には以下の要素が考慮されます。

借地権・借家権の補償

借地権や借家権には財産的な価値があるため、これに基づいて立ち退き料が算定されることがあります。賃借している土地や建物を使用することで得られる経済的利益を金銭的に評価し、その金額が立ち退き料として支払われます。

移転費用

移転によって発生する費用も立ち退き料に含まれます。新しいオフィスへの移転に伴う初期費用や敷金、礼金など、物件の移転に必要な経費を補填する形で算定されます。

関連記事：「オフィスの移転にかかる費用はいくら？各項目の費用目安を紹介」

精神的損失に対する補償

移転に伴う精神的損失への補償が立ち退き料に反映される場合もありますが、実際の損失が物理的なものに比べて明確でないため、大きな金額が考慮されることは少ないでしょう。

オフィスの立ち退き料の交渉ポイント

立ち退き料の交渉は慎重に行うべきです。交渉を有利に進めるためのポイントを以下に解説します。

増額の必要性を伝える

立ち退き料の増額を求める際には、以下のような事情が考慮されていない可能性が高いため、これらを交渉材料として活用しましょう。

・投資回収が済んでいない場合（開業時のコストや開業からの期間）
・開業時に行った内装設備工事費用が高額であった場合（特にデザイナーに依頼したこだわりの空間の場合、移転後に同等の設備工事が必要になることが多い）
・現在の立地特有の顧客が存在している場合（特定の得意先がその場所に依存している）
・移転によるコスト増加（移転によって社員に支払う交通費や移動費用がかさむこと）

立ち退き期限を確認する

立ち退きの期限については、賃貸人の都合にできる限り合わせる姿勢を見せつつ、その代わりに立ち退き料の増額を交渉することが重要です。柔軟な対応を行う意思を示すことで、相手も増額に応じやすくなる可能性があります。

感情的な対応はしない

交渉時には感情的にならず、冷静かつ理性的に対応することが求められます。怒鳴ったり感情的な発言をしたりすると、相手はまともに交渉をしてくれなくなる可能性があります。

理性的な対応に不安がある場合は、弁護士などの代理人を立てることを検討しましょう。

オフィス立ち退き時にご相談いただいた事例

MACオフィスでは、賃貸オフィスに特化したコンサルティングサービス「WEO®マネジメント」を提供しており、立ち退き対応を起点としたオフィス移転も数多くサポートしてきました。

ここでは、実際の事例とサポート内容をご紹介します。

立ち退きを契機にオフィス戦略を再構築した事例

「ご成約事例 – ビルグレードアップ・ダウンサイジング移転」

東京駅周辺の再開発により立ち退きが決まったグローバル総合輸送事業T社（従業員120名、約300坪）では、立ち退き対応のほか、ファシリティコストの全社的な見直し、部門間コミュニケーションの改善、新たな企業ブランディングの構築といった複合的な課題を抱えていました。

MACオフィスは、これらの課題を網羅した最適なビルの選定をはじめ、機能的なレイアウト比較とコストシミュレーション、物件契約前後のアクションの明確化などをワンストップで支援。11社との競合を経てMACオフィスが選ばれ、移転補償費の増額・フリーレントの確保・B工事区分の緩和を含む企業側に有利な条件での契約締結を実現しました。

立ち退きという危機的状況を、オフィス戦略そのものを抜本的に再構築する契機へと転換した事例です。

オフィス立ち退き対応をサポートする「WEO®マネジメント」

MACオフィスの「WEO®マネジメント」では、立ち退きに際して次の3つのサポートを提供しています。

①補償・条件交渉のサポート

移転補償費の増額のアドバイス、フリーレントの確保、二重賃料期間の圧縮、原状回復条件の緩和のサポート、工事区分の変更（B→C工事など）を通じて、企業側に有利な条件になるよう支援いたします。

②戦略的な移転先の選定

新装工事費の削減や面積縮小による固定費削減、間接コスト（PM・CMなど）の整理など、コスト最適化を念頭に置いた移転先の選定をサポートします。

③働き方・オフィス戦略の再設計

部門配置の再設計やコミュニケーション動線の改善など、立ち退きを機に自社のオフィス戦略そのものを見直す支援も行います。

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【オフィス立ち退き後】移転プロジェクトの進め方

オフィスの移転は、単なる物理的な移動ではなく、ビジネスの継続性や社員の働きやすさを考慮した綿密な計画が求められます。移転プロジェクトを成功させるためには、目的の明確化から、プロジェクトチームの編成、詳細なスケジュール策定、移転先の選定、レイアウトの検討、各種手続き、引っ越し準備、移転後の運用に至るまで、段階的に進めることが重要です。

詳細な移転プロジェクトの進め方については、以下の記事をご覧ください。

「オフィス移転を検討している方必見｜移転の流れや費用、成功事例まで徹底解説」
「オフィス移転のチェックリスト！12か月前から移転後まで必要な準備を網羅」

まとめ

オフィスの立ち退きは、計画的に対処すれば新たなビジネスチャンスへとつなげることができます。立ち退き通知を受けた際は、まずその内容をしっかり確認し、専門家の助言を受けながら交渉に臨むことが大切です。また、立ち退き料の交渉においては、増額の必要性をしっかり伝え、冷静に理性的な対応を心がけることが重要です。

さらに、移転プロジェクトは計画的に進めることで、コスト削減や業務環境の改善を実現できるでしょう。本記事で解説した内容を参考に、状況に応じて適切に対応しましょう。