オフィスの立ち退きとは

オフィスの立ち退きとは、オーナー（賃貸人）による契約更新の拒絶や解約の申し入れによって、物件からの退去を求められることです。主に、建物の再開発や建て替えを理由に求められることが多いものの、賃借人に契約違反がない場合、立ち退きには正当事由が必要です。

まずはオフィスの立ち退きの条件や認められるケースについて詳しくみていきましょう。

正当事由がなければ立ち退きは認められない

賃貸借契約における立ち退きの要求には、法的な制約があります。借地借家法においては、賃貸人（大家）が賃借人に立ち退きを求めるには、正当事由が必要であると定められています。

これは、賃貸人が単なる都合で立ち退きを要求することを防ぎ、賃借人の権利を保護するための仕組みです。

正当事由がなければ、立ち退きの要求は法的に無効となり、賃借人は退去する必要はありません。

オフィスの立ち退きが認められるケース

オフィスの立ち退きが認められる主要な条件は以下のとおりです。

条件1｜賃貸人（オーナー）側の事情

賃貸人側に立ち退きにおける正当な理由がある場合、立ち退きが認められる可能性があります。代表的な事例は以下のとおりです。

・オーナーやその家族が、賃貸物件を自らの住居やテナントとして使用したい場合

・現在の建物を取り壊し、建て替えを行いたい場合

・再開発を目的としている場合

条件2｜賃借人（経営者など）側の事情

賃借人側の事情も、立ち退きが認められるかどうかに影響します。賃借人が居住や営業のために必要不可欠である場合、その事情が考慮されます。例えば、地元に根ざした商売をしている場合などです。

条件3｜これまでの経緯や経過期間

賃貸借契約における経緯や契約更新の有無、賃料の支払い状況なども立ち退きが認められるかどうかに影響を与えます。家賃を滞納している場合など、契約上賃貸人にとって有利な事情がある場合、立ち退きが認められる可能性が高くなります。

条件4｜借地借家の利用状況

借地借家法に違反している利用方法や、物件が本来の用途に沿って使用されていないことが、立ち退きの正当事由として認められることがあります。

また、賃借人がその物件を利用する必要性が認められないことも、立ち退きが認められる可能性が高くなる条件です。

条件5｜代替物件や立ち退き料の提供

立ち退きに際して、賃貸人が賃借人に代替物件を提供したり、立ち退き料を支払ったりすることによって、賃借人の不利益を緩和するケースがあります。このような措置が取られる場合、正当事由が認められることが一般的です。

オフィスの立ち退き通知を受けた際の初動対応

立ち退き問題では「初動対応」が重要です。適切な初動対応を行うことで、より有利な条件で解決を目指すことが可能です。以下は、立ち退き通知を受けた際に取りたい初動対応です。

立ち退き通知書の内容確認

立ち退き通知書（退去願い）が届いた際は、立ち退きを求められる理由、希望される退去日、提示されている補償内容などを確認しましょう。

通知を受け取った直後に同意するのではなく、一度立ち退きを拒否するか、時間を置いて検討する姿勢を示すことが大切です。一度合意してしまうと、後から撤回するのは困難になるため、慎重な対応が必要です。

専門家への相談

ファシリティマネジメント会社や弁護士など、立ち退き問題に詳しい専門家に相談することが重要です。専門家の助言を受けることで、自身の法的な立場や交渉の進め方、立ち退き料の妥当性について理解が深まります。

弁護士と連携することで、交渉が円滑に進むほか、立ち退き料の増額を期待できる場合もあります。

立ち退き料の交渉準備

立ち退き料は、移転費用や新オフィスの設置費用、営業への影響などによる不利益を補填するためのものです。交渉に臨む前に、専門家と相談しながら自社にとって必要な補償額や条件を明確にしましょう。

また、交渉の過程や合意内容は証拠として活用できるため、書面やボイスレコーダーなどで記録を残す必要があります。

オフィスの立ち退き料の相場と内訳

オフィスは一般的に店舗に比べて顧客喪失のリスクが低い傾向にあるため、立ち退き料が比較的低く設定されることが多くあります。ただし、立地特有の顧客を持つオフィスなどは例外となります。目安としては、オフィス賃料の1～3年分程度です。

立ち退き料を算定する際には、一般的には以下の要素が考慮されます。

借地権・借家権の補償

借地権や借家権には財産的な価値があるため、これに基づいて立ち退き料が算定されることがあります。賃借している土地や建物を使用することで得られる経済的利益を金銭的に評価し、その金額が立ち退き料として支払われます。

移転費用

移転によって発生する費用も立ち退き料に含まれます。新しいオフィスへの移転に伴う初期費用や敷金、礼金など、物件の移転に必要な経費を補填する形で算定されます。

関連記事：「オフィスの移転にかかる費用はいくら？各項目の費用目安を紹介」

精神的損失に対する補償

移転に伴う精神的損失への補償が立ち退き料に反映される場合もありますが、実際の損失が物理的なものに比べて明確でないため、大きな金額が考慮されることは少ないでしょう。

オフィスの立ち退き料の交渉ポイント

立ち退き料の交渉は慎重に行うべきです。交渉を有利に進めるためのポイントを以下に解説します。

増額の必要性を伝える

立ち退き料の増額を求める際には、以下のような事情が考慮されていない可能性が高いため、これらを交渉材料として活用しましょう。

・投資回収が済んでいない場合（開業時のコストや開業からの期間） 

・開業時に行った内装設備工事費用が高額であった場合（特にデザイナーに依頼したこだわりの空間の場合、移転後に同等の設備工事が必要になることが多い） 

・現在の立地特有の顧客が存在している場合（特定の得意先がその場所に依存している）

・移転によるコスト増加（移転によって社員に支払う交通費や移動費用がかさむこと）

立ち退き期限を確認する

立ち退きの期限については、賃貸人の都合にできる限り合わせる姿勢を見せつつ、その代わりに立ち退き料の増額を交渉することが重要です。柔軟な対応を行う意思を示すことで、相手も増額に応じやすくなる可能性があります。

感情的な対応はしない

交渉時には感情的にならず、冷静かつ理性的に対応することが求められます。怒鳴ったり感情的な発言をしたりすると、相手はまともに交渉をしてくれなくなる可能性があります。

理性的な対応に不安がある場合は、弁護士などの代理人を立てることを検討しましょう。

【オフィス立ち退き後】移転プロジェクトの進め方

オフィスの移転は、単なる物理的な移動ではなく、ビジネスの継続性や社員の働きやすさを考慮した綿密な計画が求められます。移転プロジェクトを成功させるためには、目的の明確化から、プロジェクトチームの編成、詳細なスケジュール策定、移転先の選定、レイアウトの検討、各種手続き、引っ越し準備、移転後の運用に至るまで、段階的に進めることが重要です。

詳細な移転プロジェクトの進め方については、以下の記事をご覧ください。

「オフィス移転を検討している方必見｜移転の流れや費用、成功事例まで徹底解説」

「オフィス移転のチェックリスト！12か月前から移転後まで必要な準備を網羅」

オフィス立ち退きでお困りならMACオフィスにご相談ください

オフィス立ち退きに関するお悩みがある場合は、MACオフィスの「WEOマネジメント」にご相談ください。「WEOマネジメント」では、立ち退きに際してテナントとビルオーナーの間に立ち、中立的な立場から第三者として適切なアドバイスや診断を提供します。

オフィス立ち退きに伴う移転時の費用を抑えるポイントのお伝えや、移転補償費の妥当性の相談なども含め、専門的にコンサルティングを行います。

さらに、移転時に必要となる正確な費用見積もりも可能で、内装工事費用まで含めて詳細に算出いたします。

これらを総合的に踏まえ、企業の経営課題に即した最適なオフィス戦略を、完全成功報酬型で提供しています。着手金は不要で、意思決定に至るまで費用は一切かかりません。詳細は以下をご確認ください。

＞＞MACオフィス「WEOマネジメント」サービスページはこちら

＞＞「オフィスコンサルティングの事例集」の資料ダウンロードはこちら

＞＞MACオフィスのオフィス診断はこちら

さらに以下では、MACオフィスの「WEOマネジメント」を実際に導入いただいた企業の事例を紹介します。参考にご覧ください。

オフィス立ち退き時にご相談いただいた事例

東京駅周辺の再開発で立ち退きが決まったグローバル輸送業T社（従業員120名、約300坪）の移転に際し、最適ビルの選定やコスト・レイアウトのシミュレーションを実施しました。

プロジェクトの結果としては、移転補償費やフリーレントなどの企業側に有利な条件を盛り込んだ契約を締結し、適切なコストコントロールも可能になりました。

＞＞グローバル総合輸送事業T社様の事例はこちら

まとめ

オフィスの立ち退きは、計画的に対処すれば新たなビジネスチャンスへとつなげることができます。立ち退き通知を受けた際は、まずその内容をしっかり確認し、専門家の助言を受けながら交渉に臨むことが大切です。また、立ち退き料の交渉においては、増額の必要性をしっかり伝え、冷静に理性的な対応を心がけることが重要です。

さらに、移転プロジェクトは計画的に進めることで、コスト削減や業務環境の改善を実現できるでしょう。本記事で解説した内容を参考に、状況に応じて適切に対応しましょう。