丸の内エリアのオフィス賃料相場

丸の内・大手町エリアは、東京都心でも屈指の賃料水準を誇るオフィスエリアです。三幸エステートの調査によると、規模別の募集賃料相場（共益費込み・税別）は以下の通りです（2026年6月のデータ参考）。

大規模ビルでは坪47,000円超と、東京都心5区全体の大規模ビル平均（33,233円/坪）を大きく上回っており、丸の内の賃料水準の高さが際立っています。ビルの規模が大きいほど賃料は高くなる傾向にあり、予算策定の際にはビルグレードと面積の両面から精査することが重要です。

なお、2026年に入ってからも都心部の大規模ビルを中心に賃料の上昇傾向が続いており、移転計画は早い段階で動き出すことが得策と言えます。

出典：三幸エステート「相場データ：東京都」

丸の内エリアへのオフィス移転でよくある悩み

丸の内への移転を検討する際、多くの企業が賃料水準や工事費のほかにも、さまざまな課題に直面します。以下では、特に多く聞かれる4つの悩みについて解説します。

賃料水準の高さ

丸の内エリアのオフィス賃料相場は、都心の他エリアと比較しても突出して高い水準です。コロナ禍以前の水準近くまで賃料が回復しており、ビル側からテナントに対して賃料引き上げ交渉を検討する動きも見られます。

大規模ビルでは坪47,000円超となるケースもあり、例えば100坪を借りた場合の月額賃料は470万円以上になります。年間では5,640万円にのぼる計算で、経営に与えるインパクトは小さくありません。

賃料の上昇傾向が続く中、移転を見送って既存オフィスをリニューアルする企業も増えています。固定費増加のリスクを適切に把握した上で、移転の是非を判断することが求められます。

内装工事コストの上振れ

丸ビル、新丸の内センタービルなどのハイグレードオフィスビルでは、内装工事に「A工事」「B工事」「C工事」という工事区分が存在します。このうちB工事はビル側指定業者が施工するにもかかわらず費用はテナントが負担する仕組みのため、相見積もりによるコスト競争が働かず、市場相場の1.5〜2倍になるケースもあります。

ハイグレード仕様（エントランスへの石材使用、ガラスパーテーション多用など）の場合、坪40万〜50万円を超えることも珍しくありません。標準グレードの坪20万円前後と比べると大幅な乖離が生じるため、事前にコスト全体の見通しを立てておくことが欠かせません。

なお、B工事をC工事化する交渉に成功すれば30〜50％安くなることもあります。ただし、この交渉は入居申込み時にしか行えないため、知識のある専門家によるサポートが重要になります。

物件確保の難しさ

丸の内エリアは平均空室率が低く、約9割のビルが満室に近い状態とされています。空室率の低下傾向が続いており、まとまった募集床は限定的な状況です。

丸の内エリアのオフィス情報はその人気から非公開で募集されることが通常であり、一般的な不動産ポータルサイトには掲載されない物件が多く存在します。表に出ない情報をいかに早く掴むかが、希望の物件を確保する上での重要なポイントになります。

希望条件のおおまかな方向性が固まり次第、オフィス賃貸に詳しい専門家への相談を早期に始めることが、移転成功のカギと言えます。早めの行動が選択肢の幅を大きく左右します。

オーナー・入居審査の厳しさ

丸の内エリアは金融機関や大手企業をはじめ多岐にわたる業種の企業が集積しているのが特徴です。ビルのブランドイメージを維持する観点から、オーナー側は入居テナントの企業規模・業種・信用力を重視する傾向があります。

賃貸オフィスの入居審査では、開業日・資本金・債務超過の有無などが審査項目となります。創業間もないスタートアップや財務基盤が薄い企業は、審査に通りにくい場合があります。

また、エリアの大部分が単一の大手デベロッパーによって運営されているため、オーナー対応のチャンネルが限られ、条件交渉の余地が狭くなりやすい点も念頭に置いておきましょう。

丸の内でのオフィス移転・賃料交渉をプロに相談するメリット

丸の内は日本最高水準の賃料エリアであり、非公開物件の把握・賃料交渉・移転プロセス全般において、プロのサポートが特に有効です。以下では、専門家に相談することで得られる3つのメリットを解説します。

より希望に合った物件を選びやすくなる

仲介会社や移転コンサルタントは日々多くの物件を扱っており、公開情報だけでなく非公開の相場情報も把握しています。そのため、より精度の高い市場分析に基づいた物件探しが可能になります。

また、大型オフィスビルには募集賃料と「下限賃料」の2つが存在しており、専門家を通じることでその下限賃料情報を入手できる場合があります。この情報を活用することで、賃料交渉の余地を最大限に引き出せます。

丸の内は賃料水準が高いエリアの一つだからこそ、最新の専門知識を持つコンサルタントによるサポートが特に有効です。物件探しから条件交渉、コスト管理まで、移転全体をサポートしてもらえる点も大きな安心感につながります。

移転プロセス全体の業務負担を軽減できる

オフィス移転コンサルを利用することで、物件選定・コンセプト作成・専門会社の選定・見積評価など、自社の作業工数を大幅に削減できます。社内のプロジェクト担当者がコア業務に集中しやすくなるのは、大きなメリットと言えます。

インフラ整備や引越しの手配、レイアウト設計など時間のかかる業務を代行してもらえるため、手続きの窓口も一本化されます。手続き漏れのリスクを抑えながら、スムーズな移転を進められます。

また、オフィス移転の目的を明確化し、数多くの選択肢の中から適切な意思決定のサポートを受けられることも、専門家への相談ならではの価値です。

原状回復トラブルの回避につながる

建設業界の専門知識が不足していると、無駄な工事や異常な単価に気づけない場合があります。プロに相談することで、移転費用や工期を第三者の立場から検証してもらえ、安心して各種工事を発注できます。

原状回復工事では、賃貸契約書の解釈の違いによるトラブルが発生しやすい傾向があります。専門家が借主の対応範囲を明確にすることで、貸主・借主間で生じやすいトラブルの回避につながります。

丸の内のような高グレードビルでは原状回復費用も高額になりやすいため、この観点でのサポートは特に重要です。移転を機に原状回復の範囲や費用感をしっかりと確認しておくことで、退去時の予期せぬ出費を防ぐことができます。

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丸の内エリアは日本最高水準の賃料相場であり、工事費の高騰も相まって、オフィス移転にかかる費用は以前よりも増加しています。丸の内エリアへの移転を将来的に考えている場合には、早い時期からの準備が重要です。

MACオフィスでは、WEO®マネジメントを通じてオフィス戦略の経営判断材料を提供し、経営者・CFOの意思決定をサポートしております。現在の状況や中期経営計画、市況感に合わせたオフィス移転を含む複数の財務シナリオを提示するほか、候補物件の選定も行います。

オフィス移転の検討を始めたばかりの段階でも、まずはお気軽にご相談ください。

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