居抜きオフィスとは

居抜きオフィスとは、以前の借主が使用していた内装やオフィス家具、設備がそのままの状態で貸し出されるオフィスのことです。

居抜きオフィスへ入居すると、既存の設備や備品をそのまま利用できるため、新たに内装工事や家具を購入する必要がなく、初期費用を大幅に抑えられます。

また、移転の際に居抜きオフィスとして退去するという方法もあり、効率的に移転できる方法として注目されています。

関連記事：「固定費を削減する方法とは｜メリットや削減時の注意点を解説」

居抜きオフィスが注目されている背景

ここでは、居抜きオフィスが多くの企業から注目されている背景を紹介します。

多様な働き方に対応するため

新型コロナウイルス感染症の流行を契機として、テレワークやハイブリッドワークといった新しい働き方が広く普及しました。この変化により、従来の固定的なオフィス利用から、より柔軟でコスト効率の高いオフィス環境への移行が求められています。

居抜きオフィスは、内装や設備がそのまま残されているため、短期間でのオフィス移転や即時利用が可能であり、テレワークを前提とした分散型オフィスやサテライトオフィスの開設にも適しています。

また、従業員が必要に応じて出社するハイブリッドワークを実施する企業にとっては、小規模で機能的な居抜きオフィスを活用することでコスト削減が実現できる点も魅力です。

内装工事費が高騰しているため

近年、資材価格の上昇や世界的なインフレにともなうコスト増加により、オフィスの新設や改装にかかる費用が高騰しています。具体的には、機器メーカーや材料メーカーによる度重なる値上げに加え、建設業界での人件費の高騰も重なり、内装工事にかかる企業側の負担が増大しています。

こうした状況の中、居抜きオフィスは新たな工事や備品購入の必要がないため、初期費用を大幅に抑えられる点が魅力です。また、コスト削減だけでなく、工事期間が不要なため短期間で業務を開始できるというスピード感も、企業にとって大きなメリットといえます。

居抜きオフィスに入居するメリット

居抜きオフィスへの入居には、コスト面・スケジュール面で複数のメリットがあります。ここでは、代表的な2つのメリットについて詳しく見ていきましょう。

初期費用・移転コストの削減

居抜きオフィスは、前の借主が使っていた什器や家具、内装をそのまま引き継げる場合があり、活用できる分だけ家具購入費や内装工事費を抑えられます。物件によって残置される設備の状態はさまざまですが、ほとんどそのまま残っている物件を選べれば、移転コスト全体を大きく圧縮できます。

また、セットアップオフィスのように貸主が什器や内装の導入費用を負担していないため、居抜きオフィスはセットアップオフィスより低い賃料で募集されるケースが多いのも特徴です。

入居までの期間短縮・二重家賃の抑制

一般的なオフィスの内装工事には1〜2か月程度の期間を要するといわれていますが、居抜きオフィスはすでに内装や設備がある程度整備されているため、電話回線やネットワークなど最低限の工事を行うだけで、契約後、短期間での業務開始が可能です。

通常の賃貸では内装工事期間中も賃料が発生しますが、居抜きなら工事期間がなく即稼働できるため、旧オフィスとの二重家賃の負担を最小限に抑えられます。

MACオフィスで居抜きオフィスへの移転を支援したフーモア様や情報戦略テクノロジー様でも、工期短縮にメリットを感じていただいておりました。

＞＞MACオフィスの居抜きオフィス移転事例（株式会社フーモア様）はこちら

＞＞MACオフィスの居抜きオフィス移転事例（株式会社情報戦略テクノロジー様）はこちら

居抜きオフィスに入居するデメリット

一方で、居抜きオフィスへの入居には注意しておきたい点もあります。

原状回復の契約をそのまま引き継ぐ

居抜きオフィスに入居すると、前テナントが残した内装の原状回復義務もそのまま引き継がれ、退去時には原状回復を行う必要があります。賃貸オフィスの契約では原状回復工事の義務が定められており、前の借主の状態に関係なく新たな借主がその義務を引き継ぐことになるためです。

特殊な内装や造作家具が施されている物件の場合、標準的な原状回復工事の費用は坪単価10万〜15万円程度、規模によっては数百万円単位になることもあります。契約時には原状回復の範囲や概算費用を必ず確認しておくことが大切です。

ただし、退去時に居抜き退去を選択できれば後継テナントへ義務を承継できます（後述します）。

関連記事：「オフィスの原状回復費用の目安は？費用削減のポイントも解説」

レイアウトの制約が多い

居抜きオフィスは、前のテナントが使用していた内装やレイアウトをそのまま利用するのが基本です。ゆえに、自社にとって最適なレイアウトになっていない場合があり、快適性や業務効率に影響を及ぼすことも少なくありません。

例えば、デスクや会議室の配置が効率的でない場合や、照明や空調が業務に適していない場合には、快適性が損なわれ、生産性が低下する可能性があります。また、壁の配置や配線のレイアウトなど、変更が難しい部分も多いため、ある程度の妥協も必要です。

条件に合う物件が見つからない

居抜きオフィスは、通常の賃貸オフィスに比べて市場に出ている数が少ないため、希望する条件を満たす物件を見つけるのが難しい場合があります。

立地や面積、設備、予算など、企業のニーズに合致する居抜きオフィスが限られているため、物件選びには時間がかかることを覚悟したほうが良いでしょう。

什器や家具の買い替えが必要になる場合がある

基本的に居抜きオフィスは、前のテナントが使用していた家具や設備がそのまま残されています。しかし、残されている家具や設備はすでに使用されていることから、劣化・故障しているケースも少なくありません。

例えば、長期間使用されたデスクや椅子、キャビネットなどが摩耗していたり、動作不良を起こしていたりする場合があります。仕事に影響を及ぼすほど劣化している場合には、家具や設備を買い替える必要があり、その分のコストが発生します。また、家具のサイズやデザインが自社のオフィスレイアウトに合わない場合も、買い替えが必要になるでしょう。

居抜きオフィスで退去するメリット

居抜きオフィスには、退去時にもメリットがあります。現状のオフィスから通常の形で退去するだけでなく、居抜きとして退去するという選択肢も検討する余地があるでしょう。

原状回復費用の大幅削減

居抜き退去では、原状回復義務を後継テナントに承継できることがあり、工事費用を削減できます。

工事費用は100坪規模のオフィスで、1,500万円ほどの支出が見込まれます。移転コストの中でも負担の大きい項目を削減できる点が、最大のメリットです。

什器・家具の廃棄費用の削減

通常の退去時には不要な什器や家具を廃棄する必要があり多額の費用がかかりますが、居抜きでは後継テナントに備品を引き継ぐことができれば廃棄費用を削減できます。什器や家具を譲渡することはSDGsのNo.12「つくる責任、使う責任」への貢献や、廃棄物による環境への負荷軽減にもつながります。

居抜きオフィスとして退去するときの注意点

居抜きオフィスとして退去する際には、押さえておきたい課題もあります。

オーナー（貸主）の承認が必要

居抜きでの退去には、必ずオーナー（貸主）の承認が必要です。承認を得ずに後継テナントを募集してしまうと、入居準備が進んだ段階で「居抜き移転ができない」と判明し、時間や労力が無駄になるトラブルに発展する可能性があります。

また、退去テナントと入居テナントの間での設備・備品の譲渡範囲や造作譲渡料の交渉は難航する場合もあるため、居抜き対応に消極的な貸主も多いのが現状です。

加えて、居抜き退去では時間的な制約にも注意が必要です。オーナーの承諾後から実際の退去までは約2〜3ヶ月程度と期間が短く、この間に後継テナントが見つからなければ通常の原状回復義務を負うことになります。

そのため、解約予告を出す約1年前という早い段階から、後継テナント探しも含めて専門会社に相談しながら準備を進めることが望ましいでしょう。

＞＞居抜き退去のご相談はMACオフィスへ

造作譲渡契約の手続きが複雑

造作譲渡契約とは、前のテナントが使用していた内装や設備などを新たなテナントが引き継ぐための契約で、退去テナント・入居テナント・ビルオーナーの3者で締結するケースが多くなっています。契約書には、譲渡対象となる設備のリストや譲渡価格、原状回復義務の所在などを明記する必要があり、手続きには手間がかかります。

造作譲渡契約を結ぶことで原状回復義務の所在が明確になり、造作トラブルの防止につながる点は大きなメリットです。

居抜きオフィスと他形態の違い

居抜きオフィス以外にも、初期費用や運用の手間を抑えられるオフィス形態はいくつか存在します。居抜きオフィスとよく比較される他のオフィス形態を取り上げ、それぞれの特徴を解説します。

サービスオフィス

サービスオフィスとは、デスクや椅子、インターネット回線、電話回線などの基本的な設備や備品があらかじめ用意されており、すぐに業務を開始できるオフィス形態を指します。一般的に共用の受付や会議室、ラウンジスペースなども完備されており、必要に応じて利用できるため、利便性が高いのが特徴です。

また、受付スタッフによる来客対応や郵便物の受け取り、清掃サービスなどのオプションを設けていることが多く、管理業務の負担を軽減できる点も魅力です。サービスオフィスは敷金や仲介手数料が不要で、初期費用や設備投資を抑えられることから、コストと利便性のバランスを重視する企業に適しています。

レンタルオフィス

レンタルオフィスとは、オフィススペースや設備を必要な期間だけ借りられるオフィス形態を指します。デスクや椅子、インターネット環境、電話回線などの最低限の設備が備え付けられている場合が多く、契約後すぐに業務を開始できる点が特徴です。

サービスオフィスと同様に敷金や仲介手数料は不要ですが、入会金が必要な場合があります。サービスオフィスとの違いは、多くの場合、レンタルオフィスは無人運営されているという点です。受付スタッフによる来客対応や郵便物の受け取り、清掃サービスなどの付帯サービスは受けられない可能性があります。

コワーキングスペース

コワーキングスペースとは、異なる企業やフリーランス、起業家などが同じ空間を共有するオフィス形態を指します。個人用のデスクや共有テーブル、ミーティングルーム、ラウンジエリアなどが用意されており、利用者は必要に応じて自由にスペースを使用可能です。また、Wi-Fiや電源、プリンター、ドリンクサービスなどの基本設備も整っています。

さらに、異業種の人とコミュニケーションが取れることから、ビジネスのアイデア共有やコラボレーションにつながりやすい点も大きな魅力です。敷金や仲介手数料は不要で、コストを抑えたい企業にも適しています。

シェアオフィス

シェアオフィスとは、複数の企業や個人が同じオフィススペースを共有して利用するオフィス形態のことです。デスクや椅子、インターネット環境、会議室、コピー機などの基本的な設備が整っています。

オープンスペースでの作業を前提とするケースが多いものの、プライベートな個室や固定デスクを確保できる場合もあります。敷金や仲介手数料は不要で、初期費用を抑えられる点がメリットです。

バーチャルオフィス

バーチャルオフィスとは、物理的なオフィススペースをもたずに、ビジネスの住所や電話番号などを提供するサービスを指します。実際にオフィスを借りることなく、法人登記や郵便物の受け取り、銀行口座の開設などが可能です。

バーチャルオフィスを利用する場合は、仕事場を別に用意する必要があります。しかし、他のオフィス形態と比べて月額料金が安いため、起業初期の企業やフリーランス、リモートワークを中心とした事業形態に適しています。

オフィス移転の戦略に関するご相談ならMACオフィスへ

今後のオフィス戦略でお悩みの場合は、MACオフィスへご相談ください。MACオフィスでは、居抜きオフィスへの移転・居抜き退去をはじめ、アップサイジング移転、改装やレイアウト変更なども含めた、オフィス戦略の意思決定をサポートいたします。

また、シェアオフィスの活用やサテライトオフィスの開設など、柔軟な働き方に対応したオフィス環境の構築もお手伝い可能です。

「オフィスが手狭になってきた」「将来的に移転を検討している」という段階からでも構いません。オフィス戦略についてのご相談は、以下よりお問い合わせください。

＞＞居抜きでの入居・退去を含むオフィス移転について相談する

まとめ

居抜きオフィスとは、以前の借主が使用していた内装やオフィス家具、設備がそのままの状態で貸し出されるオフィスのことです。オフィス移転の手間やコストが省けるメリットがあり、多くの企業が注目しています。

ただし、希望に合った物件が見つからない可能性があることや、什器・家具の買い替えが必要になる場合があるなど、注意したい点もあります。自社のニーズや企業戦略、予算などを踏まえて、オフィス環境の構築を検討してみてください。